Вопрос о движущих причинах кризиса

[Мария Александровна Зырянова]

 Здравствуйте, уважаемые Аркадий Николаевич и Ирина Анатольевна! Вы выделяете целый комплекс причин спада: от исчерпания земельных участков до бюрократических барьеров. Какой из этих факторов вы считаете ключевым и почему? И есть ли у вас понимание их «веса»: например, насколько процентов падение ввода жилья обусловлено именно удорожанием материалов и логистики, а насколько — падением потребительского спроса из-за экономической неопределенности?

[Аркадий Николаевич Белкин]

Здравствуйте, Мария Александровна!

Спасибо за вопрос.

Ключевым фактором, на мой взгляд, может выступать определённый недостаток качественных земельных участков для строительства. Качественных с точки зрения как самой земли (физически пригодной под капитальное строительство), так и наличия обеспечивающей инфраструктуры (в первую очередь дорог и сетей). Это актуально и для МКД, и для ИЖС. Известно, что в Вологодской области основной объём ввода нового жилья приходится на город Вологду с прилегающим Вологодским округом и город Череповец. Продемонстрирую актуальность проблемы на примере областного центра - Вологды.

Географическое положение Вологды таково, что Северо-Восточные, Восточные, Юго-Восточные её границы уже сейчас вышли к обширным заболоченным и лесистым территориям, на которых как строительство, так и любая другая хозяйственная деятельность на данном этапе крайне затруднительны. Город развивается в основном в юго-западном, а также южном и (в меньшей степени) западном направлениях, в сторону т.н. Вологодской возвышенности. Исторически основная категория земель в этих перспективных районах - сельскохозяйственного назначения. Постепенно эти земли по мере развития города переводят в категорию земель населённых пунктов, однако это процесс не настолько простой и быстрый, чтобы своевременно отвечать на потребности рынка. Также бывшие земли сельхозназначения нуждаются в основательном и дорогостоящем строительстве инфраструктуры (сети в сельхозугодиях по понятным причинам ранее старались не прокладывать, только если для собственных нужд, поскольку они мешают сельскохозяйственной деятельности, дороги там в основном грунтовые и т.д.).

На второе место по значимости в данный момент поставил бы дороговизну стройматериалов. Останавливаться подробно не буду, это в общем-то давняя проблема региона, связанная с малым количеством ряда строительных материалов (в основном инертных: песок, щебень, гравий, бетон) местного происхождения. Хорошо известно, что область небогата соответствующими природными ископаемыми.

Одним из наименее значимых факторов в данный момент назову, как ни странно, падение спроса. Опыт показывает, что снижение спроса на рынке жилищного строительства, как правило, носит кратковременный характер (до нескольких месяцев), после чего восстанавливается. Как правило, такие снижения являются ответом на действия финансового регулятора. В целом на российском рынке, и в Вологодской области в частности, относительно стабильный спрос на квартиры и дома сохраняется всегда, в т.ч. и при удорожании как самого жилья, так и ипотечных кредитов. Объяснение тому - спрос на квартиры со стороны граждан не только как на объект непосредственного потребления (проживания), но и во многом как на инвестиционное вложение, средство сохранения стоимости своих денег, дающее ожидаемый результат, по сути, при любой, даже завышенной стоимости. Поэтому я здесь оптимистичен.

По поводу конкретного "веса" факторов - очень справедливый вопрос, однако в рамках проведённой работы такая цель не ставилась. Вывести соответствующие процентные взаимосвязи было бы очень интересно. Постараюсь реализовать это в дальнейших исследованиях. 
 

[Мария Александровна Зырянова]

Спасибо за ваш полный и ясный ответ!